Immobilienkauf in Spanien
Der Kauf einer Immobilie in Spanien unterscheidet sich in wichtigen Punkten vom Immobilienkauf in Deutschland. Bereits privatschriftliche Vereinbarungen können rechtlich bindend sein. Deshalb sollte die rechtliche Prüfung der Immobilie möglichst stattfinden, bevor ein Reservierungs-, Arras- oder Kaufvertrag unterschrieben und eine größere Anzahlung geleistet wird.
Was sollte vor dem Kauf geprüft werden?
Vor der vertraglichen Bindung sollte geprüft werden, ob der Verkäufer verfügungsberechtigt ist, welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind und ob tatsächlicher Zustand, Kataster und Grundbuch miteinander übereinstimmen. Je nach Immobilie sind außerdem baurechtliche, steuerliche und gemeinschaftsrechtliche Fragen zu klären.
Zu den typischen Unterlagen gehören insbesondere die aktuelle Grundbuchauskunft, Katasterdaten, die letzten Belege über die kommunale Grundsteuer (IBI), Angaben zu bestehenden Hypotheken und sonstigen Belastungen, gegebenenfalls die Bescheinigung über offene oder nicht offene Beiträge zur Eigentümergemeinschaft sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Bei vermieteten oder anderweitig genutzten Immobilien müssen außerdem bestehende Nutzungs- oder Mietverhältnisse berücksichtigt werden.
Reservierung und Arras-Vertrag
In Spanien wird vor dem notariellen Kaufvertrag häufig ein privater Vertrag geschlossen und eine Anzahlung geleistet. Besonders verbreitet ist der sogenannte Arras-Vertrag. Die rechtliche Wirkung hängt jedoch von seiner konkreten Gestaltung ab. Eine Zahlung von etwa zehn Prozent des Kaufpreises ist in der Praxis häufig, gesetzlich vorgeschrieben ist dieser Prozentsatz aber nicht.
Welche Folgen ein Rücktritt oder eine Nichterfüllung hat, sollte deshalb vor der Unterschrift eindeutig geregelt sein. Weiterführende Informationen finden Sie auf unserer Seite zum Arras-Vertrag beim Immobilienkauf in Spanien.
Steuern und Kaufnebenkosten
Die Besteuerung hängt insbesondere davon ab, ob Sie eine gebrauchte Immobilie oder eine neue Immobilie direkt vom Bauträger kaufen.
Beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer in der jeweiligen autonomen Region an. In Katalonien gilt seit 2025 beim allgemeinen Erwerb eine progressive Tarifstruktur von 10, 11, 12 und 13 Prozent. Daneben bestehen Sonder- und ermäßigte Steuersätze, deren Voraussetzungen im Einzelfall geprüft werden müssen.
Bei umsatzsteuerpflichtigen Immobilienübertragungen fallen dagegen Umsatzsteuer und regelmäßig die Steuer auf notarielle Rechtsakte (AJD) an. In Katalonien beträgt der allgemeine AJD-Satz für eine umsatzsteuerpflichtige notarielle Immobilienübertragung derzeit 1,5 Prozent. Bei besonderen Konstellationen können andere Sätze gelten.
Hinzu kommen je nach Fall Notar-, Grundbuch-, Finanzierungs- und Beratungskosten.
Notartermin und Grundbuch
Der notarielle Kaufvertrag ist beim spanischen Immobilienkauf der zentrale Abschluss des Erwerbsvorgangs. Vor dem Termin müssen Kaufpreiszahlung, Vertretung, steuerliche Fragen und die Löschung oder Übernahme bestehender Belastungen geklärt sein.
Nach der Beurkundung werden die anfallenden Steuern abgewickelt und die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen. Gerade bei ausländischen Käufern können außerdem eine spanische NIE-Nummer und gegebenenfalls eine notarielle Vollmacht erforderlich sein.
Wie wir Sie beim Immobilienkauf unterstützen
Höhne, Prieto & Partners begleitet Immobilienkäufe in Spanien von der ersten rechtlichen Prüfung bis zur notariellen Beurkundung und anschließenden Abwicklung. Wir prüfen die verfügbaren Unterlagen, gestalten oder prüfen Reservierungs- und Arras-Verträge, koordinieren notwendige Vollmachten und NIE-Verfahren und begleiten die steuerliche und grundbuchrechtliche Umsetzung.