Arras-Vertrag beim Immobilienkauf in Spanien
Ein Arras-Vertrag ist beim Immobilienkauf in Spanien ein häufig verwendeter privatschriftlicher Vertrag. Er wird regelmäßig geschlossen, bevor der notarielle Kaufvertrag beurkundet wird. Da bereits der Arras-Vertrag erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben kann, sollte er nicht als unverbindliche Reservierung behandelt werden.
Welche Arten von Arras gibt es?
Im spanischen Zivilrecht werden traditionell drei Arten von Arras unterschieden: arras confirmatorias, arras penitenciales und arras penales.
Arras confirmatorias bestätigen den Vertragsschluss und werden grundsätzlich auf den Kaufpreis angerechnet. Arras penitenciales ermöglichen einen vertraglich vorgesehenen Rücktritt gegen die vereinbarten Folgen. Arras penales haben demgegenüber Vertragsstrafencharakter und bedeuten nicht automatisch ein freies Rücktrittsrecht.
In Katalonien bestimmt das katalanische Zivilgesetzbuch ausdrücklich, dass eine Zahlung grundsätzlich als bestätigende Arras gilt. Arras penitenciales müssen ausdrücklich vereinbart werden.
Was geschieht bei einem Rücktritt?
Bei wirksam vereinbarten arras penitenciales verliert der Käufer grundsätzlich die geleistete Anzahlung, wenn er vom Vertrag zurücktritt. Tritt der Verkäufer zurück, muss er grundsätzlich den doppelten Betrag zurückzahlen.
Diese Folgen gelten nicht automatisch für jede als „Arras“ bezeichnete Zahlung. Entscheidend ist der konkrete Vertragstext.
Was gilt bei einer Finanzierung?
Bei Immobilienkäufen in Katalonien kann eine vorgesehene Fremdfinanzierung besondere Bedeutung haben. Sieht der Kaufvertrag die Finanzierung des Kaufpreises durch eine Bank vor und verweigert die bezeichnete Bank die Finanzierung, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Rücktrittsrecht des Käufers bestehen. Die konkrete Vertragsgestaltung bleibt deshalb entscheidend.
Arras erst nach rechtlicher Prüfung
Bevor ein erheblicher Betrag als Arras gezahlt wird, sollten insbesondere Eigentum, Grundbuchbelastungen, Katasterdaten, steuerliche Situation und gegebenenfalls die Eigentümergemeinschaft geprüft sein. Ein später erkanntes Problem lässt sich nach Unterzeichnung des Arras-Vertrags häufig nur noch mit erheblich größeren Schwierigkeiten lösen.
Wie wir Sie unterstützen
Wir prüfen und gestalten Arras-Verträge bei Immobilienkäufen in Spanien und stimmen den Vertrag auf die konkrete Immobilie, Finanzierung und geplante notarielle Abwicklung ab.