Comprar un inmueble en España
Derecho inmobiliario en España
La compra de un inmueble en España presenta diferencias importantes respecto de otros países. Los contratos privados pueden generar obligaciones jurídicamente vinculantes. Por ello, la revisión jurídica del inmueble debería realizarse, siempre que sea posible, antes de firmar un contrato de reserva, de arras o de compraventa y antes de entregar una cantidad importante de dinero.
¿Qué debe revisarse antes de comprar?
Antes de asumir una obligación contractual conviene comprobar que el vendedor puede disponer del inmueble, qué cargas constan en el Registro de la Propiedad y si la situación real, catastral y registral coincide.
Entre la documentación que normalmente debe revisarse se encuentran la información registral actualizada, los datos catastrales, los últimos recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la información sobre hipotecas y otras cargas y, en su caso, el certificado relativo a deudas con la comunidad de propietarios y las actas de las últimas juntas de propietarios. Si el inmueble está alquilado o ocupado por terceros, también deben revisarse los contratos y derechos existentes.
Reserva y contrato de arras
En España es habitual firmar un contrato privado y entregar una cantidad a cuenta antes de otorgar la escritura pública. El contrato de arras es una de las fórmulas más habituales. Sin embargo, sus efectos dependen de su contenido concreto.
Una entrega cercana al diez por ciento del precio es frecuente en la práctica, pero no existe una regla general que obligue a utilizar ese porcentaje.
Más información:
**Contrato de arras en la compra de un inmueble en España**
→ `/es/servicios/contrato-arras-compra-inmueble-espana/`
Impuestos y gastos de la compra
La tributación depende especialmente de si se adquiere un inmueble usado o un inmueble nuevo directamente del promotor.
La compra de un inmueble usado está normalmente sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales de la comunidad autónoma correspondiente. En Cataluña, la tarifa general es actualmente progresiva, con tipos del 10, 11, 12 y 13 por ciento. Existen además tipos especiales y reducidos sujetos a requisitos específicos.
Cuando la transmisión está sujeta a IVA, la escritura pública tributa normalmente también por actos jurídicos documentados. En Cataluña, el tipo general de AJD para una transmisión sujeta y no exenta de IVA es actualmente del 1,5 por ciento. En determinados supuestos pueden aplicarse otros tipos.
También deben tenerse en cuenta los gastos notariales, registrales, financieros y de asesoramiento.
Notaría y Registro de la Propiedad
Antes de otorgar la escritura deben quedar organizados el pago del precio, la representación de las partes, la situación fiscal y la cancelación o asunción de cargas.
Después de la escritura se liquidan los impuestos correspondientes y se tramita la inscripción de la adquisición en el Registro de la Propiedad. Los compradores extranjeros pueden necesitar además NIE y, en su caso, poder notarial.
Cómo podemos ayudarle
Höhne, Prieto & Partners acompaña la compra desde la revisión jurídica inicial hasta la escritura y la posterior tramitación fiscal y registral.